Le banche potranno concedere mutui ipotecari su immobili donati

Articolo / a cura dell'Ufficio Studi di inFinance

Le banche potranno concedere mutui ipotecari su immobili donati

L’art. 44 della legge n. 182/2025 (c.d. DDL Semplificazioni) incide in modo determinante nell’ambito delle garanzie ipotecarie sugli immobili donati.

Questi beni inizieranno ad essere “appetibili” per gli istituti di credito, poiché l’azione di riduzione non sarà più opponibile a terzi che dovessero acquisire dai donatari immobili di provenienza donativa. In tal senso l’ipoteca della banca che dovesse intervenire a finanziare una simile acquisizione non sarà più esposta al rischio di essere travolta dall’azione di riduzione e successivamente dall’azione di restituzione nei confronti dei legittimari lesi.

Il fulcro della riforma: cosa cambia rispetto al passato

In passato, l’unico modo per vendere o finanziare un immobile donato era sottoscrivere polizze assicurative che coprissero il rischio di restituzione, tali polizze, oltre a premi spesso elevati, ponevano comunque dei limiti, con il DDL Semplificazioni il problema viene eradicato alla radice.

Il fulcro della riforma risiede nella modifica della tutela al terzo erede leso: la tutela dei legittimari perde il carattere di opponibilità ai terzi acquirenti per trasformarsi in un diritto di credito pecuniario esclusivamente nei confronti del donatario.

Mentre in precedenza l'azione di restituzione poteva colpire il terzo acquirente o travolgere l'ipoteca concessa alla banca, con il DDL Semplificazioni la responsabilità grava esclusivamente sul donatario. Questi è ora l'unico soggetto obbligato a compensare finanziariamente i legittimari lesi, garantendo loro l'integrazione della quota di riserva mediante un conguaglio in denaro, senza che ciò pregiudichi la stabilità dei diritti acquistati dai terzi.

Secondo la disciplina precedente, il legittimario leso nella propria quota poteva richiedere la restituzione del bene non solo al donatario, ma anche ai successivi acquirenti. A questi ultimi era data la facoltà di scegliere se restituire l'immobile in natura o versarne il relativo valore monetario conservando il solo diritto di rivalersi verso il primo cedente/donatario.

Gli obiettivi della nuova riforma

La nuova riforma ha l’obiettivo di:

ridurre l’incertezza giuridica nella circolazione di immobili provenienti da donazioni;
ridurre la diffidenza verso le compravendite aventi ad oggetto immobili donati;
facilitare l’accesso al credito in relazione ai medesimi beni posti a garanzia.

Applicazioni della nuova disciplina

La nuova disciplina si applica a tutte le successioni “aperte” dopo il 18 dicembre 2025, quindi ai decessi avvenuti a partire da tale data, indipendentemente dal momento in cui è stata effettuata la donazione.

Ma se la successione è stata “aperta” in data anteriore al 18 dicembre 2025?

Può essere proposta azione di restituzione degli immobili anche nei confronti degli aventi causa dai donatari se è già stata notificata e trascritta la domanda di riduzione o se quest’ultima è notificata e trascritta entro sei mesi dalla data di entrata in vigore della legge n. 182/2025 (scadenza 18 giugno 2026).
Può essere proposta azione di restituzione a condizione che i legittimari entro sei mesi dall’entrata in vigore della legge analizzata, notifichino e trascrivano nei confronti del donatario e dei suoi aventi causa un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione.

In sintesi

In conclusione, la riforma segna il superamento definitivo della "donazione come titolo d'acquisto a rischio", stabilendo un termine certo di sei mesi per le vecchie successioni e la protezione immediata per le nuove. Il legislatore equipara finalmente la circolazione dei beni donati a quella di qualsiasi altra compravendita, eliminando gli ostacoli che per decenni hanno frenato il mercato immobiliare e l'erogazione dei mutui e delle garanzie su tali beni.